«Схема Долиной» вернулась на вторичный рынок в новой версии: как не потерять квартиру, купленную у банкрота
На рынке вторичного жилья появилась новая версия «схемы Долиной»: покупателю предлагают быстро приобрести квартиру, которую нынешний продавец купил у банкрота, а суд впоследствии оспаривает сделку и возвращает недвижимость в конкурсную массу для погашения долгов. Об этом «Газете.Ru» рассказал юрист Дмитрий Хрулев.
По словам эксперта, насторожить должна быстрая перепродажа квартиры. Например, человек недавно приобрёл жилье, а теперь снова выставляет его на продажу, объясняя это инвестиционными целями. При этом первый владелец может иметь крупные долги, о которых конечный покупатель даже не подозревает.
— Уже после сделки первого владельца признают банкротом. Финансовый управляющий, назначенный судом для работы с имуществом банкрота и расчётов с кредиторами, заявляет о выводе квартиры через подставного владельца. Он оспаривает первую продажу и просит суд вернуть жильё в конкурсную массу, из которой гасят долги, — отметил Хрулев.
В результате новый владелец рискует потерять уже оплаченную недвижимость. На время разбирательства суд также может ограничить регистрационные действия с жильём.
Хрулев подчеркнул, что закон различает права конечного покупателя и сделку банкрота с промежуточным собственником. Добросовестность покупателя оценивают по условиям покупки, объявлению, переписке, осмотру жилья, данным ЕГРН и отсутствию связей с прежними владельцами.
Перед переговорами нужно подготовить документы: договор, банковские платежи, акт передачи квартиры, переписку с продавцом. Эксперт рекомендует начинать переговоры до обращения в суд. Покупатель может внести средства в конкурсную массу и сохранить квартиру либо потребовать компенсацию от продавца. Если спор уже рассматривается судом, договорённости можно закрепить мировым соглашением.
Термин «схема Долиной» появился после громкого дела певицы Ларисы Долиной. В 2024 году она продала квартиру в Хамовниках за 112 млн рублей, перевела деньги мошенникам, а затем через суд потребовала признать сделку недействительной, заявив, что действовала под психологическим воздействием. Суд встал на её сторону, вернув право собственности на квартиру, — покупательница Полина Лурье осталась без жилья и без денег. Позже Верховный суд признал Лурье собственницей, отменив предыдущие решения. «Схемой Долиной» (или «бабушкиной схемой») стали называть любые ситуации, когда продавец оспаривает сделку, ссылаясь на мошенничество, а добросовестный покупатель теряет и объект, и уплаченные средства.
Верховный суд РФ в обзоре судебной практики указал, что заблуждение продавца относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания её недействительной по ст. 178 ГК РФ — судам следует принимать во внимание добросовестное поведение другой стороны. Сделка может быть признана недействительной, если покупатель знал или должен был знать об обмане со стороны третьих лиц.
Ранее печально знаменитая «схема Долиной» настигла чемпионку Европы по хоккею на траве Елизавету Дианову из Санкт-Петербурга. Спортсменка продала свою единственную квартиру, чтобы купить новую. В агентстве недвижимости ей подобрали подходящий вариант, устроивший ценой и местоположением за 7,3 млн рублей. Продавцом выступала 75-летняя пенсионерка — после продажи квартиры пожилая женщина отказалась съезжать и заявила, что действовала под давлением мошенников.
